DIO・ONE POINT
元不動産投資最大手企業 GM執行役員が教える失敗しないマンション投資法を伝授。
マンション投資のエキスパートが投資に有利なエリアを厳選し、建物や設備など、気になる部分もクリア
失敗しないマンション投資をご提案いたします。
優良物件のご案内と安心安定のサポート体制、エキテンNo.1の「賃貸くん」「売買くん」を運営するDIO・ONEだから購入後も安心です。
実物資産
節税
年金対策
生命保険の代用
安定した家賃収入
空室リスク
天災リスク
家賃の下落
生命保険の
代わり
毎月の安定収入
節税効果
マンション経営をはじめるにあたっては、主なリスクとその対策を知っておくことが大切です。
代表的な６つのリスクの内容を把握しリスクを軽減するための対策をしましょう。
RISK.01
RISK.02
RISK.03
RISK.04
RISK.05
RISK.06
RISK.01
マンション経営のリスクの中でも一番警戒すべきなのは、空室リスクです。収入源である家賃収入が入ってこなければ、マンション経営は成り立ちません。では、空室リスクへの対策はどのように考えればよいでしょうか。基本的には、大都市圏の駅近エリアを選ぶことです。東京・大阪・名古屋・京都・神戸・福岡です。ただし、どんな駅の「駅近物件なら何でもよい」という安易な発想は危険です。大都市でもマンションが供給過多な空室リスクの高いエリアもあります。住環境があまり良くなく不人気エリアもあります。不動産会社からデータや知見を提供してもらいながら「真に空室リスクの低いエリア」を選択することが大事です。また、地方でも賃貸ニーズのあるエリアならマンション経営が成り立つとの考え方もありますが、これは知識と経験豊富な中・上級者プロ向けといえます。マンション経営の初心者は、大都市圏の好立地にこだわるのが賢明です。
RISK.02
空室リスクと並んで家賃滞納リスクにも注意が必要です。せっかく入居者がいても家賃滞納が発生すれば収入源が途絶えてしまいます。対策を考える上で大切なことは「滞納が常態化してからでは遅い」ということです。そのため、事前対策が鍵を握ります。具体的な事前対策としては、簡単な方法は満室保証のサブリースや家賃保証サービスを利用する。ただし家賃保証の場合は家賃収入が相場の金額よりも減額されることも多くあります。一番は家賃督促のノウハウを持つ管理会社に依頼するなどが有効です。滞納発生後の対策としては、期間を空けずに督促を行う、回収が難しい場合は必要な法的手続きをスピーディーにとるなどが挙げられます。賃貸管理が外注ではなく自社で賃貸管理をしている会社を選ぶということが一番大事となります。（大手の会社でも賃貸管理は外注が多い）
RISK.03
一般的に、家賃は平均的に年に1％ずつ下落していくといわれます。ただし、空室率の高いエリアではそれ以上に家賃を落としても入居者が決まらないこともありますし、逆に空室率が低い人気エリアでは家賃の下落率がゆるやかということもあります。その意味では、家賃下落リスクを軽減するには、空室リスクの低いエリアを選ぶのが有効ということになります。
RISK.04
空室リスクや家賃滞納リスクなどを抑えながらマンション経営をしていても、ひとたび金利が上昇すると収支バ ランスが厳しくなります。ただ金利は、ある日突然 上昇するわけではありません。変動金利の場合は半年ごとの見 直しで、 支払 額は ５年ごとの見直し（上昇幅は1.25倍まで）という金融機関が多いです。まずは、金利の動きにアンテナ を張ることが大事です。その上で、近いうちに金利が上昇すると予測 するのであれば、支払 額が上がる５年後までの間に繰り上げ 返済 や借り換えをすることが得策です。金利の上昇に伴って、物価も上昇することから、マンションを売却 する選択肢も増えます。
RISK.05
好立地を選んでもマンションが損壊 してしまえば、安定した 運用ができなくなってしまうため、地震リスクも気にすべきでしょう。ただ基本的には、1981年（ 昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた 新耐震 基準のマンションであれば耐震性 は問題 ないと考えられます。とくに最近建てられた新築 マンションや築浅 マンションは最新 の耐震性能を備えていることも多いです。加えて、地震リスクは地盤の強さや地 震の被害 が多いエリアかなども関係 してきます。不安な人は国土交通省が提供する「わがまちハザードマップ」などを参考にするとよいでしょう。合わせて、地震保険に加入することもリスク軽減になります。その他火災に関しては火災保険で対応します。一方、マンションは木造 のア パートや戸建てに 比べて、 火災や地 震のリスクに強いというのが基本です。最低限の保険で良いでしょう。
RISK.06
マンションのランニングコストは固定 資産 税・都市 計画税 などの 税金、管理費、修繕積立金、室内の改装費・修繕費となります。税金と管理費はあまり変動がない事が多いですが、修繕積 立金と 改装費 ・修繕費 は変動します。修繕積 立金に 関しては初めの設定 が安くしている会社も多く（キャッ シュフローを良く見せるため）後々急激 に上昇するケースもあります。改装費 ・修繕費 に関しても管理会社や改装業者によって価格が変わります。対策としましてはやはり賃貸管理をする会社選びです。賃貸管理・建物管理をしっかり自社でしている会社選ぶ。そして改装 は業者任せにするのでなく相見積もりを 取る。ということが大事です。
POINT
2011年に大阪市の中心である心斎橋にて「全ての人に感動を与え、挑戦しつづける心で、信頼の街づくり」を理念に掲げ賃貸の仲介をメインとして「賃貸くん」という独自ブランドを立ち上げ、開業した株式会社DIO･ONE。あらゆるマンションやハイツ、アパートを分析し、どのような物件が入居者に選ばれるかを日々研究し追求し続け、累計24,000件を超える賃貸仲介実績があります。
様々なお部屋探しの中で、物件オーナー様と入居者様の橋渡しをしていく上で必要なこと、それはどうすれば入居者様に選ばれる物件であるかということ。私達はそのノウハウを一人ひとりのお客様と共に培い、お客様と共に育って参りました。
そして大手フランチャイズチェーンに加盟せずとも、「顧客満足度」を追求し10年間成長してきた企業です。
その長年の信頼と実績で「賃貸くん」という独自ブランドは、西日本にある約40,000社の賃貸仲介業者の中で「顧客満足度」が2017年度から3年連続、堂々の第一位に選ばれております。 口コミランキングサイト「エキテン」参照※
私達が培ってきたノウハウの中には、どのようなお部屋が入居者様から選ばれるかという知識があります。これは物件オーナー様の適切なマンション運営にとって一番大事な事でございます。
マンション経営の中で「満室経営」を続けることが、安定した賃料収入を確保することができ、物件オーナー様の大切な資産をしっかりと運用することができます。
入居率が高い物件には共通点があります。その中でも特に選ばれる点を３点ご紹介致します。
POINT.01
「駅近」はほとんどのお部屋探しのお客様が選ばれる条件です。
特に駅から「7分」以内が一つの境界線です。物件検索サイトでも5分以内、7分以内、10分以内と選択肢がありますが、5分以内を選ぶ方は実は少なく、7分以内の中でより多くの物件の中から色々内覧した上で選びたいと考えるお客様が多くおられます。しかしそれが10分となると、少し遠く感じたり街灯が少なくなって暗く感じるなどのデメリットも増える為、敬遠されがちです。ですので物件を選ばれる際は、近ければ近いほうがいい訳でもなく、7分以内の物件を購入するのが得策だといえます。駅から５分以内は土地の値段も高く、物件の取得に多くの費用がかかる分、賃料設定が高くなってしまうのでお部屋探しをするお客様からは敬遠されがちです。
それならもう少し歩いてでも同じ間取りと同じ設備で賃料が安い物件を選ぶので、極端に駅に近く無くても良いといえます。
POINT.02
都市部への人口集中により、大都市圏内にはどんどん新しいマンションが建っています。現状は大都市において転入超過が起きている為、人口は増えていますが都心部の賃貸マンションの空室が増えてきてるのも事実です。
しかしそんな中でも安定的に入居者に選ばれている物件があります。
それは築年数が新しい都市型分譲賃貸マンションです。
中古の賃貸マンションがとても多い都心部は飽和状態に近く、中古の賃貸マンションのオーナー様は空室を埋める為に、賃料設定を下げざるを得ません。
近隣にある同じような賃貸マンションと比較し、賃料の下げ合い、初期費用の下げ合いが始まり、想定していた賃料収入を得ることができないといった事態が起きていることもあります
。
更に築年数が古くなると、劣化による修繕費が高くなり収益を圧迫します。 入居者様も数千円しか月額賃料が変わらないのなら、新しくて綺麗なマンションのほうがいいので、中古の賃貸マンションが益々空いてしまうという事になります。
それに対し、築年数が新しい都市型分譲賃貸マンションは、設備も賃貸マンションより優れており、エントランスも豪華で入居者様の満足度が高い物件です。
年々、住居に対する幸福感を高く持ちたいというニーズが上がってきており、1人暮らしの方の家賃にかけるお金もこの10年で平均月額５５，０００円から７０，０００円まで上がりました。
都心部は単身者の方でも収入が安定している方が多く、その面でも住居に対して多くの予算をかけることができます。そのような収入が安定している方達は築年数が新しく、設備が充実している都市型分譲賃貸マンションを選ぶという傾向にあります。
POINT.03
先ほどから何度か上がってきている、設備が充実しているマンションとはどのようなものなのか、についてご説明したいと思います。
元々、賃貸マンションが多く建ちだした1990年当時は単身の男性が仕事の為に一人暮らしをするニーズを叶える為に建てられた物件なので、電熱の一口コンロと風呂トイレが一緒のユニットバスに6帖一間の物件ばかりでした。
そこから時代と共に、電熱コンロからガスコンロになり、風呂トイレは別々のセパレートとなり、独立洗面台が付いたり、浴室乾燥機が付いたりと、入居者様の満足度を高める物件が増えてきました。
今や一人暮らしのマンションは最新のセキュリティと設備に満たされ、そこに住む入居者様の多くのニーズを叶える居住空間となっています。
その中でもこの数年で入居者様が物件を選ぶ上で優先させる設備に、急上昇してきたものは「宅配ボックス」です。ネット通販が生活の中で当たり前となり、お仕事に出ている間でも荷物を受け取ることができる宅配ボックスは、今や単身者の入居者様にとって無くてはならない設備となりました。
このように時代が移り変われば、入居者様のニーズも変わります。
そのニーズを一つでも多く叶えている都市型分譲賃貸マンションは、通常の賃貸マンションよりも設備が充実しており、外観、エントランス、共用部分など至る所まで考えつくされて設計されています。
安定した賃料収入を保つには、そのように設備が充実していて数ある物件の中でも選ばれやすい物件であることが、とても重要であるといえます。
高い入居率を保つには、自社で賃貸仲介専門のノウハウを持っている企業が管理するのが一番です。
多くの投資型マンション販売業者は、賃貸募集を物件の近隣にある賃貸仲介業者に依頼します。それは自社に賃貸の部屋付けのノウハウが無いからです。それにより生じる問題は「責任を持って賃貸の募集をしてくれる可能性が低い」ということです。
地域の賃貸仲介業者は、多くの賃貸マンションの中から広告料や業務委託料が高い物件から優先して部屋付けをしていきます。優先しているのは物件オーナー様との関係よりも、売上を優先させているからです。
それに対し、私達は同じグループ会社の中で最優先で自社の物件の空室を埋めることを社内で徹底しております。自社で仲介するからこそ、オーナー様の費用負担も少なくすることができますし、大阪市内でよくある「関わっている業者がおおくてピンハネされているお金が沢山かかる」などという問題も無くなります。物件オーナー様に安定した賃料収入をお届けする為に、私達は今まで培った経験を活かし努力し続けます。
自社で仲介店舗を持っているからこそ、部屋付け力は他社よりもスピードがあり多くを凌駕します。
私達の企業は、累計約24,000件の賃貸のお部屋付けから「オーナー様」と「物件」に関わり、そこから入居者様の賃貸管理もさせて頂いております。入居者様のニーズをいち早く察知し、快適に長く住んで頂く。これこそが賃貸管理の一番大事な部分です。
私達はお部屋探しをされる多くのお客様から、引っ越しの理由をお聞きし、現状の物件の不満点や、選ばれない物件の共通点などもお客様と共に肌で感じ、共に悩みながらより良い物件を提案して参りました。それにより「顧客に選ばれる物件とは」を全スタッフが熟知しており、入居者様がよりよい快適な生活を送れる知識を持っております。引っ越し理由の中には、「管理会社の対応が悪かった」「設備が壊れたのに直してくれない」「共用部分が汚い」「入居者同士の近隣トラブル」など管理会社がしっかり誠心誠意対応していれば解決できた問題もあります。そのような理由で、大切な入居者様が退去し賃料収入が下がってしまうのは、とても避けたいことです。
私達は、賃貸仲介と管理によって培ってきた知識を最大限活用し、入居者様に安心してより長く住んでいただけるよう、誠心誠意の対応をさせて頂きます。
私達の企業は、自社ブランドとして「賃貸くん売買くん」という不動産仲介に特化した店舗を持っております。
その「賃貸くん売買くん」は10年間、顧客満足度の向上を第一に掲げ、よりよいマンションを最高のサービスでご案内して参りました。時はお叱りを受けたり、お客様に迷惑をおかけしてしまう時もありました。
しかしその度に、どのようにすればお客様が喜んで頂けるか、オーナー様と入居者様という双方の橋渡し役として、どれだけ喜んで頂けるかを社員全員で考え共有して参りました。
その結果、「エキテン」という口コミランキングサイトで西日本にある約40,000社の仲介業者の中で3年連続で第一を獲得しております。
この「エキテン」というサイトは自作自演をすることができない口コミサイトでして、携帯やスマホ、PCなどで一つのネットワークIDで一度しか書き込みができないシステムが組まれており、自作自演で口コミを増やせる他のサイトとは異なります。
お引越しをして頂いたお客様一人ひとりに、ありのままの口コミを書いていただき、スタッフと一緒に写真をとり、一つひとつ集まった口コミが西日本にある約40,000社の仲介業者の中で一番評価が高いと選ばれております。
そのおかげで大阪だけでなく、東京、名古屋、福岡を始めとする他府県からのお引越しの際にも「賃貸くん売買くん」の店舗に直接問い合わせを頂き、多くのお客様のお部屋探しをお手伝いさせて頂いております。
このような実績のある仲介店舗を自社のグループの中に保有しているということは、より多くの入居者様に物件を提案することができ、より早く空室を埋めることができます。
私達はきっと、物件オーナー様の安定した賃料収入と資産管理に、お役に立てることでしょう。
COMPANY PROFILE
| 設立年月日 | 2011年(平成23年)3月14日 |
|---|---|
| 本社所在地 | 〒542-0085 大阪市中央区西心斎橋筋1-1-1 心斎橋クラシック7F |
| TEL/FAX | TEL:06-6258-3223 FAX:06-6258-3224 |
| 運営店舗 | 賃貸くん、売買くん > WEBサイトはこちら
|
| 主要取引銀行 | 三菱UFJ銀行 心斎橋支店 香川銀行 弁天町支店 |
| 代表者名 | 田村 誠 都築 泰雄 |
| 所属団体 | ㈳全国宅地建物取引業保証協会 ㈳大阪府宅地建物取引業協会 ㈳近畿地区不動産公正取引協議会 青年会議所 大阪不動産クラブ 第30代会長 日本青年会議所 不動産部会 第46代会長 |
VOICE
夫も教職員で複数件投資マンションを所有しており、正直なところ私は大反対でした。今考えてみればイメージの問題だけで、自宅のローンも定年過ぎても残るのに何故住みもしないマンションのローンを組むのか理解ができませんでした。
たまたま夫が所有してる物件の中にDIO・ONEさんに管理して頂いている物件があり、よく夫が「この物件だけはなかなか賃貸空かないんだよなー」と言っているのを聞いていました。
夫から一度話だけでも聞いてみたら？ということから、今後のこともあるので一度会っておこうと思い、そこでお会いしたのが現在の担当の方になります。
私がほとんどマンション投資の理解していなかったこともあり1～10までご説明頂きました。
よく自宅にも営業電話が掛かってくることもあってどこか怪しいと思っていましたが、お話を聞かせて頂いて悪いイメージは払拭されました。
勝手に難しいと思っていたマンション投資も結論は凄くシンプルで「賃貸がついていれば問題ない」ということでした。
しかも、煩わしいことは目の前にいる担当の方が全て行って頂けるということもあり、自宅のローンも残っている私でもマンションが持てるかダメ元で聞いたところ、持てますとの回答だったので、翌日物件資料を持ってきて頂いたのを今でも覚えています。
定年後、家賃収入で生活する日が今から楽しみです。
関東をメインに関西も含め8件投資マンションを所有してますが、この度2件大阪の新築ワンルームマンションを購入させて頂きました。
購入した理由としては大きく2点で、まず大阪のワンルームマンションの将来性、2点目に信頼できる管理会社であるということです。
15年程前から東京の投資マンションを所有し始め、昨年より東京の物件を徐々に売却をしております。
物件によっては、数百万円の売却益が出た物件もあり、今回の物件購入資金に充てました。
カジノ誘致の経済効果、新路線の開通、万博の開催と今後インバウンド効果の影響を受け続け、現在東京の不動産価格が高騰しているのに対して、今後大阪の不動産はもっと上がっていくと信じております。
今上がりきっている物を購入しても投資効率が悪いだけで、これからもっと上がっていく物に投資をするのが鉄則だと思いますし、その点で大阪の投資マンションの購入は間違いないと思います。
管理会社に関しても、会社によって対応が様々ですがDIO・ONEさんの対応は素晴らしいです。
やはり実績がある会社は間違いないと思いました。
今後は、担当と相談の上、良い時で売却も考えてます。
現在独身なのですが、今後もし独り身だったらちゃんとお金のことも考えないとな、、と思ったのがきっかけで昨年から色々なセミナーに参加しました。
インターネットビジネスなどの副業からFX・株式投資の運用セミナーと色々参加しましたが、その中にDIO・ONEさんとの出会いがありました。
今までのセミナーと違ってランチ会形式だったのですが、私の他に年配の男性の方が参加されていて最初はやっぱり不動産投資はお金持ちがすることで私は場違いかなーと思いました。
「色々な資産運用がある中でどれから始めていいかわからないです」と言ったところ、今の担当の方に凄く親身に相談に乗って頂き、不動産投資のメリット・デメリット、その他の資産運用のメリット・デメリットを詳しく説明して頂きました。
DIO・ONEさんに出会うまで、どこか不動産投資は難しそう、縁が無い話だと思ってましたが、ランチ会が終わった頃にはマンション経営を早く始めたい！と考えががらっと変わってました。
今でも経済誌など読み漁ってますが、これからの時代に備える為には1番良いと思いますし、自己資金を抑えて始めれる投資はマンション投資しか無いと思います。
まだ所有して1年も経たないですが、これからが凄く楽しみです！
息子が小学生になり、習い事等出費が重なっていく中で、よく「年金2000万円不足問題」等、まだ20年以上先の話ではありますが老後の資金について考える事が多くなりました。
テレビで不動産投資が取り上げられているのを見て、これだと思い新築から中古、マンションやアパート経営など10社以上セミナーに参加しましたが、最終的にDIO・ONEに決めました。
理由はどの会社よりも1番信用ができると感じたからです。
どの会社のセミナーも良いところばっかり説明して、いざ個別相談の際にこちら発信でリスクを聞いていました。
その点、DIO・ONEのセミナーは初心者でもわかりやすいように、どちらかというとメリットよりもリスクを重点的に説明して、リスク回避の為にどうすれば良いのかというセミナー内容でした。
そこで好感を持ったのもそうなんですが、当時何社もセミナーを聞いて理解した気になって私ですが、意外な落とし穴があったりと凄く勉強になりました。
ただそういうリスクでも実績があるDIO・ONEであれば任せられると思い、現在2室所有してます。
万が一私が亡くなっても、息子に1室と妻に1室残せますし、もし融資が使えるのであれば更に所有したいです。
10年程前からよく不動産投資の紹介を受けてましたが、老後生活できるだけの貯金を計画的にしてたので大丈夫だろうと、全てお断りしてました。
昨年息子が成人を迎え妻と老後についてよく話すのですが、これから寿命が伸び、年金受給開始年齢も65歳を超えたり、色々と計画外の事が出てきた中で、現預金が目減りすれば老後の生活がままならなくなる可能性が高いと思いました。
株式投資は少額ながら始めておりましたが、FX等は本業がある中で始めるのは難しく、同僚に相談したところDIO・ONEさんを紹介して頂きました。
不動産投資を始めている方も知ってますし、お話を聞いてもなかなか縁が無い話だと思っておりましたが、特に融資を使ってのマンション投資は今の時代にぴったりの運用方法だと感じました。
もし年金が貰えなくなったとしても、退職後しばらくの間は生活できるかもしれませんが、大事なのはその後だという事を教えて頂きました。
わざわざ現金を使わなくても、家賃収入でローンが完済されるので、仮に現金が無くなったとしてもその頃にはローンが無くなったマンションが手元にありますから、そのまま家賃収入を取っても良し、売却して現金化するも良しなので、現在5室所有してますが融資を活用出来る額まで所有したいと考えてます。
DIO・ONEでマンションを持つ前に、同僚からの紹介で5年前に1戸他社で大阪の物件を購入しました。
その際に明確にリスクの説明も無く、所有した後も半年近く空室が出たりと、勢いで購入したことを後悔してました。
ご縁があってDIO・ONEの担当の方に相談させて頂き、かなりまずい状態の物件を購入してしまった事に改めて気付かされました。
まだ間に合うとのことで、マンション投資のノウハウをご教授頂き、管理会社も変更しました。
その結果目立った空室も出なくなり、先日空室が出ましたがわずか2週間で賃貸が付きました。
こんな形で上手くいくのであればもっと欲しいと思い、今ではDIO・ONEと3室契約させて頂き、元々所有してた物件の管理もDIO・ONEにお願いしております。
なんでもかんでも持って良い訳では無く、立地条件が良いのはもちろんですが実績がある管理会社に任せるのが大事だという事を身を持って知らされました。
DIO・ONEは賃貸部門でも西日本NO.1の実績があるので今後も安心して任せれます。
FAQ
SIMULATION
物件価格1,710万円
借入金額1,700万円
頭金10万円 / 35年ローン / 金利1.95%
支払い額55,879円
家賃64,000円
共益費6,700円
毎月の収支1,421円
CONTACT
しつこい勧誘は致しません、ご安心ください。
